Loueur meublé professionnel (LMP)

Les conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel

Pour la détermination de l'impôt sur le revenu du au titre de l'année 2009, la qualité de loueur meublé professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions cumulatives suivantes:
• L'un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés
• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000€
• Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu
• Sont considérés comme non professionnels tous ceux qui ne remplissent pas cumulativement les trois conditions.

Les recettes à prendre en compte

Sont à prendre en considération pour la détermination des recettes, le montant total des loyers taxes comprises

Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal

Dans les sociétés de personnes ou groupements ,on retient les recettes revenant à chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux

En cas de commencement ou cessation d'activité en cours d'année ,le montant des recettes doit être ajusté prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble loué, l'année de la mise en location.Le point de départ est fixé à la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble.

Les revenus d'activité du foyer fiscal

Le revenu de la location en meublé doit être au moins égal au total des revenus nets professionnels du foyer fiscal , y compris les revenus taxables à un taux proportionnel.Il s'agit en pratique des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé, bénéfices agricoles , bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.

Régime fiscal des loueurs meublés professionnels

Le principe d'imputation des déficits

• Les déficits d'activité de location en meublé ,exercée à titre professionnel ,sont imputables sans limite sur le revenu global du contribuable

Pour les charges engagées avant le commencement de la location:

• A compter de 2009, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (et notamment les charges financières), peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location

Régime de l'imposition des plus values:

Les loueurs meublés professionnels bénéficient d'une exonération totale si:
• L'activité doit être exercée depuis au moins cinq ans
• La moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes n'excèdent pas le seuil de 90 000 €
• Exonération partielle quand les recettes sont comprises entre 90 000 € ht et 126 000 € ht

Si ces conditions ne sont pas remplies , le régime applicable est celui des plus ou moins value professionnelles à court ou à long terme.

Dérogations pour les personnes ayant le statut de loueur meublé professionnel avant 2009

Rappel du principe de la condition de recettes :

Parmi les conditions pour avoir accès au statut de loueur meublé professionnel, le contribuable devra retirer de cette activité des loyers supérieurs au total des revenus nets professionnels du foyer fiscal.

Mesure particulière permettant d'assurer l'entrée en vigueur progressive de cette condition:

Pour les investissements réalisés avant 2009, pour assurer cette comparaison, le montant des recettes locatives est majoré d'un coefficient multiplicateur d'autant plus élevé que le début de la location est éloigné de 2009.On retiendra le quintuple des loyers perçus diminué de 2/5 de leur montant par année écoulée depuis le début de la location

Exemple:
• Un contribuable perçoit de manière constante la somme de 25 000 € chaque année depuis 2005.
• Le montant annuel des recettes à retenir pour la comparaison sera donc de 25 000 € X 5 -(25 000 € X 2/5 X 4) = 85 000 € pour 2010.
• Le calcul devra se faire jusqu'en 2016.

Pour les contribuables qui auront déduit au titre des années précédentes, la totalité des frais d'établissements, la meilleure solution consistera à opter pour le statut de loueur meublé non professionnel.

Article 151 septies,VII du CGI

VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel.L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

• 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel;

• 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €;

• 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

Pour l'application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement.L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3°. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location.

VIII.-Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux transferts de biens ou de droits dans un patrimoine fiduciaire effectués dans le cadre d'une opération de fiducie définie à l'article 2011 du code civil.